La riforma del Catasto in sei punti chiave

Le novità presenti sulla visura catastale già dallo scorso mese di novembre fanno parte di un contesto più ampio di procedimenti, iniziati con la pubblicazione della Legge sulla Delega Fiscale (L.n.23 dell’11 marzo 2014) sulla Gazzetta Ufficiale nr. 59 del 12 marzo 2014.

Sei sono i punti chiave della riforma, che di seguito spiegheremo sinteticamente:

• Introdurre un nuovo modo di calcolare le rendite catastali.

La rendita catastale, ricordiamolo, è quel il valore fiscale, indicato dalla visura catastale, che permette di desumere qual è il valore di un’unità immobiliare ai fini dell’imposizione diretta e dell’IMU, il valore catastale che determina l’imposta sulle successioni e sulle donazioni e più genericamente, è ciò che determina il valore erariale di un bene (e la sua redditività in termini erariali) per determinare i valori di applicazione di una tassa. In base alla rendita catastale poi si determinano anche le imposte ipotecaria e catastale. Ancora non ci è dato sapere come sarà generato l’algoritmo alla base del calcolo della rendita catastale, il dibattito tra gli addetti ai lavori è acceso e ancora in corso.

• Creare una giunzione tra il valore patrimoniale e il valore di mercato reale di un immobile.

L’algoritmo in questione dovrà partire dal dato base del valore di mercato al metro quadro, modificato da una serie di coefficienti (come ad esempio la presenza o assenza di riscaldamento centralizzato/autonomo, l’anno di costruzione dell’unità immobiliare, la presenza dell’ascensore, ecc). Ecco spiegato il perché dei metri quadrati indicati in visura, novità di queste ultime settimane.

• La realizzazione del cosiddetto “Federalismo Catastale”.

La riforma del Nuovo Catasto Fabbricati prevede una sinergia tra i Comuni e l’Agenzia delle Entrate, sì da favorire l’aggiornamento dei dati catastali relativi a tutti gli immobili presenti sul territorio italiano. Una misura sperimentale di questo passo è stata già in parte realizzata in città come Torino e Genova, dove gli enti locali forniscono all’Agenzia informazioni preziose, quali l’esposizione, l’affaccio e lo stato di manutenzione degli immobili.

• Rafforzare il meccanismo di tutela dei privilegi di cui godono gli immobili storici (eccezion fatta per tutti quegli immobili che vengono sfruttati a livello commerciale).

Per quel che riguarda il destino degli edifici di rilevanza storica e artistica che potrebbero generare reddito commerciale, a decidere sarà la Commissione Finanze della Camera.

• La creazione di nuove commissioni censuarie per il Nuovo Catasto.

Le commissioni preposte all’attribuzione della rendita catastale e del valore patrimoniale degli immobili potranno annoverare tra i propri membri anche rappresentanti degli stakeholders e delle associazioni di categoria.

• L’introduzione di stime dirette per le unità a destinazione speciale.

Forse l’implementazione che richiederà il tempo più lungo per essere messa in vigore. L’obiettivo finale di questo passo della riforma è di dar vita a un database significativo, in grado di restituire valori patrimoniali corretti e corrispondenti a relative rendite catastali, così come sono indicate in visura. Come sappiamo, però il destino della riforma del catasto è fortemente connesso a quello della Legge di Stabilità. In maniera indiretta alcune delle proposte della Legge di Stabilità 2016, come ad esempio quella per l’abolizione delle imposte sulla prima casa, quella sui terreni agricoli e sui cosiddetti “imbullonati”, ancora, quella che concerne gli sgravi dell’IRAP agricola, e i tagli all’IRES, potrebbero causare squilibrio in un contesto, già fortemente minato nella sua coerenza dalla quantità di fattori da cui è composto. Purtroppo sembra che si dovrà attendere ancora qualche mese prima di riuscire a formulare un giudizio a tal proposito. Intanto, da metà dicembre la Legge di Stabilità dovrebbe tornare in Senato, da lì in avanti l’attende un iter ancora tortuoso. Ai posteri l’ardua sentenza.