La parte seminterrata della casa se ex cantina non è abitabile

Se si compra un immobile oggetto in passato di abusi edilizi si diventa responsabili di essi e si può essere perseguiti

Domanda:
Siamo in trattativa per acquistare una casa, per una parte della quale (circa il 30 per cento, seminterrata) è in corso regolare richiesta di sanatoria per apertura e passaggio da cantina a cucina e bagno. Questa parte non risulta però abitabile (o agibile) secondo la vigente normativa edilizia per via di un’altezza e per spazi luci inferiori ai limiti previsti dalle leggi vigenti. Il venditore ci assicura che, una volta arrivato il condono per l’apertura e i lavori (che sono già in pianta catastale), l’abitabilità di questa nuova parte della casa seguirà quella originaria della costruzione. Si tratta di una tesi fondata? S.F., Riccione

Risposta:
L’articolo 46 del decreto del presidente della Repubblica 380 del 2001 stabilisce che gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi a edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso in sanatoria. Si tratta di disposizione che può ingenerare confusione ai meno esperti, in quanto non viene precisato che tutte le opere eseguite senza titolo dopo l’entrata in vigore della legge 17 agosto 1942, numero 1150 sono perseguibili in qualsiasi momento, poiché l’esercizio dei poteri repressivi in materia di abusi edilizi non incontra alcun termine di decadenza o prescrizione (come ha stabilito con chiarezza inequivocabile il Consiglio di Stato, sezione V, con la sentenza 308 del primo marzo 1993). In particolare, riguardo alla fattispecie che viene considerata, il seminterrato (la parte seminterrata dell’appartamento cioè) può essere acquistato e utilizzato solo come locale deposito, senza l’uso con permanenza di persone, con l’avvertenza che in caso di accertato diverso uso da parte dell’amministrazione comunale dovrà essere perseguito il nuovo proprietario che ha la disponibilità del bene.